Préstamo promotor: la herramienta clave para promotores inmobiliarios
El sector inmobiliario es uno de los más antiguos y exigentes en términos de plazos y capital necesarios.
Emprender para realizar desarrollos inmobiliarios puede suponer un gran esfuerzo debido al extenso capital que se exige para empezar una obra, los plazos de entrega, como también el riesgo de empezar una construcción desde cero.
Por esta razón, el préstamo promotor es una solución única en el sector que permite utilizarlo como vía de financiación para diferentes etapas de la obra. ¿Te interesa saber más sobre esta financiación?
¿Qué financia y en qué fases?
En la actualidad, un préstamo promotor permite recibir financiación en diferentes etapas del desarrollo:
- Adquisición del terreno y gestión del suelo.
- Construcción (habilitación y certificación de la obra por parte del ente regulador).
- Fase comercial.
En pocas palabras, podemos decir que el préstamo promotor va habilitando líneas de financiación a medida que vas cumpliendo con ciertos logros o hitos. De esta manera, se aseguran que el uso de fondos se haya aplicado de buena forma y sin desvío de dinero.
Suelo y gestión previa
Posibilita realizar la operación de compra del terreno, gastos y documentación técnica, optimizando y mejorando el inicio del expediente y minimizando ventanas de riesgo.
Construcción y certificaciones
Los fondos se liberan conforme avanza la obra, tras certificaciones, asegurando que el capital financie un progreso real y controlado en cada etapa.
Comercialización y entrega
Permite cubrir acciones comerciales y necesidades finales de caja hasta escrituración y cobro de unidades, suavizando el tramo más sensible del flujo.
Ventajas frente a alternativas
A diferencia de un crédito de la banca tradicional, el préstamo promotor se estructura a medida del proyecto, con calendarios de disposición y amortización que reflejan la curva de obra y ventas.
Seguramente, te preguntarás: ¿qué permite esto? Ayuda a reducir tensiones de caja, mejora la trazabilidad del capital y optimiza el apalancamiento al ritmo de la demanda.
Además, admite complementariedad con aportes propios y otras líneas cuando la magnitud del desarrollo lo requiere.
¿Qué suelen valorar las financiadoras?
Por lo general, las financiadoras evalúan y valoran por parte de la empresa que saca un préstamo aspectos como la calidad del activo (ubicación, producto, precio objetivo), la experiencia del promotor, el avance administrativo (licencias en curso o concedidas), la solvencia de contratistas y la evidencia comercial.
Desde ya, contar con un plan de negocio sólido, con escenarios de sensibilidad (costes, plazos, absorción) y contingencias, incrementa la probabilidad de cierre y puede mejorar condiciones.
¿Cuáles son las mejores prácticas para maximizar la aprobación?
Te recomendamos, en primer lugar, preparar un data room ordenado con títulos, licencias, proyecto ejecutivo, presupuesto desglosado y cronograma.
Luego, presenta un informe KPI (indicadores clave) del proyecto que deseas realizar. Un ejemplo de ello son los costes/m², precio/m², margen esperado, punto de equilibrio, ritmo de absorción y calendario de cobros.
Por último, es fundamental que definas garantías y estructura de repago (flujo de ventas) y tengas en cuenta detalles como los seguros de caución, decenal y todo riesgo. Una estrategia de marketing y preventa realista respalda la curva de ingresos y acota el riesgo comercial.