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El precio de la vivienda prevé una moderada desaceleración en 2006

El freno se está poniendo sobre todo en obra nueva, aseguran los expertos del sector inmobiliario

urbanización en construcción

Una de las urbanizaciones en construcción.

Aunque la construcción de viviendas parece imparable, lo cierto es que el boom inmobiliario, que se ha traducido en una subida del precio de la vivienda en los últimos siete años de alrededor del 150%, empieza a levantar con cautela el pie del acelerador.

Y es que “hay demasiada oferta”, lo que hace parar el mercado, según afirman responsables de empresas promotoras y expertos inmobiliarios en general, añadiendo al respecto que “ello redunda en la bajada de precios, a la vez que los plazos de venta se alargan”.

Desde Coldwell Banker, por ejemplo, aseguran que “el freno se está echando sobre todo en lo que se refiere a obra nueva”, mientras que Domingo López, gerente de la inmobiliaria Urci coincide en afirmar esta parada; “se está tocando techo”, dice, “la vivienda se encuentra absolutamente sobrevalorada, muy por encima del valor real, razón que impide en la mayoría de los casos el acceso incluso a su hipoteca”, subraya López.

Esta sobrevaloración se establece, en palabras de Salvador Galera, también agente inmobiliario, en nada menos que un 20%, algo que Galera califica de “desproporcionado”, ya que se hace inviable para el comprador que aspire a una hipoteca, teniendo en cuenta que precisamente se trata del mismo porcentaje que los bancos conceden sobre el importe de la tasación.

Galera insiste en que el IPC se ha revalorizado en menor cuantía que la vivienda, “llegando un momento en que esta circunstancia no tiene más remedio que hacerse notar”, indica.

La mayoría de los expertos hacen hincapié en el tema de las hipotecas, ya que el esfuerzo financiero de los hogares españoles para acceder por primera vez a una vivienda se situó entre el 39,5 y el 46 por ciento de la renta familiar en 2005, en función de si el plazo de amortización del préstamo es de 20 ó de 25 años, según informes de analistas inmobiliarios publicados en El País. Del mismo informe se desprende que este porcentaje es el más alto de los últimos doce años.

Sin embargo, la persistencia del descenso de los tipos de interés ha moderado el aumento del esfuerzo, que se situó en 2005 por debajo de los niveles alcanzados en 1990 y 1991, cuando era necesario destinar el 67 y el 68,9 por ciento de la renta familiar a la compra de una casa.

El informe destaca que al cierre del año pasado las familias españolas tenían que destinar 8,46 veces un salario anual al pago de una casa, lo que representa el “mayor nivel desde que se dispone de las estadísticas precisas para obtener esta relación”, explican los expertos.

Para calcular el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, se ha seleccionado un hogar teórico que percibe una renta anual equivalente al salario medio de unos 18.800 euros, que adquiere una vivienda con 90 metros cuadrados construidos y un precio medio de 159.039 euros mediante un préstamo hipotecario que cubre el 80 por ciento del precio de venta del piso. El estudio se refiere al esfuerzo correspondiente al primer año de vigencia del préstamo.

El resultado es descriptivo, a juicio de los analistas, del esfuerzo necesario en el caso de los hogares jóvenes que acceden por primera vez a una vivienda.

En cualquier caso, señalan, el fuerte aumento experimentado por el pago de entrada (el 20 por ciento del precio de la venta) eleva la estimación del esfuerzo de acceso que se obtiene a partir de las cuotas a pagar a la entidad prestamista.

El estudio estima que los precios de la vivienda continuarán experimentando este año una “moderada desaceleración”, aunque advierte de que el aumento todavía puede ser de dos dígitos.

El año pasado, el precio de la vivienda libre subió un 12,8 por ciento, el menor crecimiento en los últimos cuatro años, según el Ministerio de Vivienda.
Para los estudiosos, este año será un ejercicio con carácter más acentuado de “transición” hacia una etapa de evolución menos intensa del mercado de la vivienda que lo ha sido 2005.

Aunque ninguno de los establecimientos inmobiliarios encuestados en el municipio aguileño puede establecer el índice de este descenso a nivel local, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) prevé cifras que oscilan entre un 5% y un 9% en 2006, equivalente a una 475.000 viviendas. Mientras, el precio de la vivienda crecerá de media por debajo del 10% este año, para acercarse al ritmo del aumento del índice de precios de consumo en dos o tres años. Éstas son las previsiones incluidas en el informe de coyuntura de 2005 de la citada APCE.

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